En este artículo de manera didáctica, no excesivamente técnica, vamos a exponer cuáles son las acciones que competen a los compradores de vivienda sobre plano, bien contra el promotor para el caso de incumplimiento contractual, en prácticamente todas sus vertientes, bien contra el resto de agentes constructivos (constructor y dirección facultativa).

Estas acciones son las siguientes:

A. CONTRA EL PROMOTOR/VENDEDOR DE VIVIENDAS (Código Civil):

• 1º. Retraso en la entrega de la vivienda: La conocida    sentencia del TS de 24 de abril de 2018 establece las condiciones para que pueda resolverse el contrato por la demora en la entrega cuando se malogren las legítimas aspiraciones del comprador. Pudiendo, tras un plazo prudencial de espera, resolver el contrato.
• 2º. Vivienda entregada con vicios y defectos:
  
  • Acción por incumplimiento contractual: Si la vivienda tiene deficiencias, el comprador que haya cumplido con sus obligaciones podrá exigir al promotor vendedor el cumplimiento del contrato (Art. 1.124 CC), y una indemnización por daños y perjuicios. En este apartado podríamos incluir también la merma entre las calidades ofertadas y las que finalmente se han entregado.
  • Acción de saneamiento por vicios ocultos: Se podrá solicitar o bien, la resolución del contrato, o bien, una reducción del precio convenido en función del grado de afección de la habitabilidad del inmueble.
  • Acción de resolución del contrato por la denominada “aliud por alio”: Esta acción podrá ejercitarse cuando se acredite que el inmueble no puede ser habitado como hogar por los adquirentes. O bien, cuando el vendedor entrega un inmueble distinto al pactado.

B. CONTRA LOS AGENTES CONSTRUCTIVOS (LOE):

Independientemente de las acciones que competen contra el promotor en su calidad de vendedor de la vivienda, de las que hacemos constar ahora responde solidariamente con los agentes constructivos, es decir, responderá de la negligencia de aquellos como si fueran ellos mismos sin perjuicio de la posible repetición.

 

Responsabilidad del constructor

La responsabilidad del constructor es por la negligencia, impericia o por el incumplimiento del jefe de obra o de las personas que dependan de él. Por la ejecución de instalaciones o de partes subcontratadas, deficiencias en los materiales de construcción que haya adquirido.

El constructor no respondería por una mala dirección de obra o por un proyecto deficiente. Esto de acuerdo con lo establecido en el artículo 17 apartado 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Responsabilidad del técnico proyectista

El técnico proyectista sólo es responsable de la equivocación o insuficiencia de sus estudios, cálculos o dictámenes a la hora de redactar el proyecto. También por incorporar en el proyecto materiales inapropiados para la realización de la obra.

Responsabilidad del director de obra:

Sus obligaciones, de las que responde, son:

1. De la vigilancia y control d ellos trabajaos. Debiendo controlar el cumplimiento de las reglas del arte contractivo y el cumplimiento de lo establecido en el proyecto, rectificando, en caso de ser necesario, los vicios o defectos de que adolezca el proyecto.
2. Dar las directrices necesarias para la perfecta ejecución de la obra adoptando las medidas necesarias para solucionar imprevistos.
3. Que la obras se ejecuten con arreglo a las normas legales y técnicas que rijan la realización del proyecto.
4. Responderá de la veracidad y exactitud del certificado final de obra.

Responsabilidad del director de la ejecución de la obra:

Sus obligaciones, de las que responde, son:

1. Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.
2. Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
3. Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
4. Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así́ como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
5. Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

Los agentes de edificación pueden quedar exonerados de responsabilidad según el artículo 17 apartado 8 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Esto en caso de que se compruebe que los daños fueron ocasionados por acción de un tercero, por fuerza mayor, caso fortuito o por el mismo afectado por el daño.

COMPATIBILIDAD DE LAS ACCIONES

La jurisprudencia del TS admite la compatibilidad de la acción por ruina funcional del art. 1591 CC – con las de cumplimiento o resolución contractual del art. 1124 o incumplimiento o cumplimiento defectuoso del art. 1101, todos ellos del Código Civil (STS 21/03/1996) De tal modo que el perjudicado puede optar por la acción que considere más conveniente a sus intereses, pues en ningún precepto legal se exige plantear una con carácter preferente a otra (SAP Zaragoza de 16 noviembre 2007)

RECOMENDACIONES:

            Las acciones basadas en la LOE son complicadas técnicamente, es necesario nos solo acreditar los vicios o defectos de construcción sino además, la imputación de cada responsable en función e lo establecido en la LOE. De manera que en caso de que alguno resulte absuelto, las costas del procedimiento le pueden ser impuestas al actor.

           Sin embargo, si ser reclama por incumplimiento contractual contar el promotor/vendedor, basta con acreditar los daños, sin perjuicio d que pueda traer el procedimiento, en su aso a los agentes constructivos.